Яку краще купити квартиру – вторинку або новобудову?

Стати першими володарями ключів від новенької квартири, не поспішаючи вибрати поверх і вид з вікна, планувати і втілювати в життя нове замість того, щоб переробляти старе – мало хто відмовиться від цих переваг при виборі житла. Новобудова або вторинка – що краще? Непосвяченим таке питання здається нескладним, а відповідь на нього очевидною – нове завжди краще, красивіше і комфортабельніше старого. Але покупці часто опиняються перед вибором в умовах стислих термінів і фінансових обмежень.

І тоді на перший план виходять інші відмінності: вартість квадратного метра; умови іпотечного кредитування; термін і нюанси оформлення квартири у власність; юридичний статус і можливі ризики. Тільки при детальному розгляді і тверезому зважуванні всіх факторів рішення виявиться правильним. Щоб допомогти читачам взяти його швидко, на сайті “Добрий господар” розглянемо ключові відмінності та особливості новобудов і вторинного житла.

Що дешевше: вторинка або новобудова?

Вважається, що нове житло, яке ще будується, апріорі коштує дешевше готового. Покупці виступають співінвесторами – вклавшись на етапі котловану, вони отримують суттєву знижку. І це справедливо – адже розплатою за низьку вартість стають довгі місяці, а частіше – роки очікування. Проте в кожному регіоні – свої правила, які диктує ринок. Якщо вивчити статистику, то можна помітити, що більш низька вартість новобудови зовсім не є аксіомою. Середньому по країні вартість квадратного метра в обох сегментах поступово вирівнюється, хоча вторинка все ще коштує дорожче.

Таке порушення правил легко пояснити. Як тільки забудовник оформляє свіжо-здані квартири у власність, нове житло стає вторинним. Хоча від моменту прийняття проходить зовсім короткий термін, оформлення угоди буде іншим. Замість пайової участі або переуступки права вимоги продавець і покупець зможуть підписати звичайний договір купівлі-продажу нерухомості. Висока вартість таких затребуваних об’єктів і впливає на ринок, зрівнюючи статистику в обох сегментах.

Яку краще купити квартиру – вторинку або новобудову? 1

Найдешевше обійдуться квадратні метри, які існують поки лише на папері – тут чекати доведеться не тільки оформлення власності, але і зведення стін, при цьому отримати тверді гарантії, що будівництво буде йти суворо за графіком і не завмре на будь-якому з етапів – неможливо. Можна лише покладатися на власну інтуїцію, і на позитивну історію обраного забудовника.

Чим ближче до приймання будівлі, тим активніше ростуть ціни. До моменту заселення вони виявляться порівнянні з вторинним ринком, при тому, що від вручення ключів до отримання свідоцтва про право власності може пройти від 6 місяців до 2 років.

Іпотека: що вибрати при схваленому кредиті?

Переваги кредитних організацій очевидні і можуть легко схилити чашу терезів у бік новобудов. Перш за все, вигідно відрізняється процентна ставка – в даному випадку різниця складе від 0,5 до 1%. Враховуючи довгостроковість виплат по іпотеці, різниця всього в 1 відсоток підсумку виливається у велику суму.

Простіше пройде збір і розгляд документів від покупців потрібно надати тільки договір пайової участі з забудовником. Сама процедура схвалення виявиться швидшою – адже таких угод у акредитованого забудовника у вибраному банку буде чимало. Позбавлений покупець і від ризиків зриву угоди при схваленої іпотеці – тут не буде ні декількох власників, один з яких раптово вирішить переграти, ні негативних рішень органів опіки. При великій кількості пропозицій продавець не обере іншого покупця, а терпляче дочекається всіх погоджень і схвалень.

Яку краще купити квартиру – вторинку або новобудову? 2

При іпотечній купівлі на вторинному ринку позичальникові доведеться ретельно вивчати попередню історію покупки, пам’ятаючи про те, як не люблять банки угоди з неповнолітніми власниками часток. Хоча ретельна перевірка банком всього ланцюжка попередніх власників страхує і самого покупця, не всі сумлінні продавці погодяться чекати фінального рішення і схвалення, і надавати необхідні додаткові документи. Дійсно вигідні варіанти цілком можуть піти до покупця з вільними грошима.

На відміну від звичайного продавця, представники забудовника зможуть грамотно і точно проконсультувати з питань іпотечної покупки при першому ж зверненні, спираючись на фактичний досвід співпраці з банком. Частіше всього покупцям запропонують і безкоштовні послуги фахівців, які будуть супроводжувати і направляти клієнта при оформленні іпотеки.

Юридичні ризики

За останні роки зроблено чимало зусиль, щоб юридично убезпечити покупців. Роки дикого ринку залишилися позаду, а сама процедура державної реєстрації угоди виключає велику частину можливих шахрайських схем. Але повністю гарантувати безпеку все ще неможливо.

Істотним мінусом вторинних квартир є довга історія володіння. Тут діє обов’язкове правило – якщо на одному з етапів продаж визнається нелегітимним, то і всі наступні передачі від власника до власника також виявляються недійсними. В результаті завжди страждає кінцевий власник.

Найбільший ризик несе перехід права за заповітом – довести, що інших претендентів на нерухоме майно не існує, неможливо. Найбільше покупці не люблять свіжу спадщину за заповітом, з підозрою ставляться до дарування, уникають варіантів, де фігурував договір ренти – адже все вищеперелічене можна оскаржити в суді.

Подібні ризики у випадку з новобудовами зведені до нуля, однак тут ховаються свої підводні камені. В основному, покупці страждають від двох бід – замороженого будівництва при нестачі фінансування і від непомічених проблем з документацією. Якщо у раптових фінансових утрудненнях інвесторів вини покупця немає, а сумний досвід говорить про можливе руйнування навіть великих і раніше успішних забудовників, то в другому випадку причиною стає лінь або юридична безграмотність.

Яку краще купити квартиру – вторинку або новобудову? 3

Вся документація повинна бути надана клієнтам на першу вимогу, а добросовісний продавець охоче і докладно розповість про всі отримані дозволи – від договору оренди або купівлі землі до останніх погоджень з державними інстанціями. Такі документи повинні бути викладені і на офіційному сайті об’єкта.

Найбільше страждають легковірні, і пайовики, піддавшись переконанням, що дозволи будуть оформлені заднім числом. На сьогоднішній день норми і вимоги дуже високі, і будь-які порушення у будівельній та дозвільній документації легко можуть стати приводом для заморожування об’єкта.

Державний контроль у цій галузі настільки сильний, що і успішне завершення будівництва не стане гарантією щасливого новосілля. Вже готові і заселені будівлі при грубих порушеннях і фальсифікаціях з паперами можуть бути визнані самобудом і знесені.

Що потрібно знати про новобудови

Високі стелі, просторі холи, сучасні оздоблювальні матеріали та міцні монолітні конструкції – всім цим приваблюють покупців нові будинки. Але це далеко не єдине, що слід знати про них. Від принад рекламного проспекту новоселам варто відокремлювати суворі і малокомфортні реалії.

1. Будівельний майданчик замість двору. При зведенні декількох черг або корпусів замість обіцяних газончиков і дитячих містечок під вікнами протягом кількох років можуть тривати будівельні роботи. Це слід враховувати покупцям першої черги великих житлових комплексів.

Яку краще купити квартиру – вторинку або новобудову? 4

2. Багато вибирають нові будинки, щоб втілювати найсміливіші дизайнерські ідеї. Однак доводиться пам’ятати, що фантазія без кордонів можлива тільки в монолітних спорудах, цегляні і панельні будівлі потребують обов’язкового узгодження планованих перепланувань, а деякі їхні варіанти виявляться неможливими.

Яку краще купити квартиру – вторинку або новобудову? 5

3. З оздобленням або без? Розмірковуючи, яку краще купити квартиру, вторинку або новобудову, не забувайте, що значна частина здається без обробки, і йдеться зовсім не про плитку або шпалери. Покупця в прямому сенсі зустрінуть голі бетонні стіни, підлоги і стелі. Вкладення в доведення такої «коробки» до житлового виду потрібні значні, адже всі оздоблювальні роботи від проводки до штукатурки ляжуть на плечі новоселів.

Яку краще купити квартиру – вторинку або новобудову? 6

В якому випадку можна купити новобудову, а в якому віддати перевагу вторинному житлу

Існують обставини, що йдуть всупереч нашим планам і мріям. При виборі багато чого буде залежати не стільки від об’єктивних плюсів і мінусів новобудов і вторинки, але і від наявних умов і можливостей покупця.

Яку краще купити квартиру – вторинку або новобудову? 7

Необхідно терміново вселитися у квартиру

Яке житло краще купити, вторинку або новобудову якщо квартира потрібно вже сьогодні? Адже в цьому випадку час підтискає, фінансові можливістю обмежені, а люди і речі гостро потребують нового даху над головою. Якщо покупка стане єдиним житлом, від новобудови доведеться відмовитися. Дуже рідкісний об’єкт може похвалитися повним збігом зазначених термінів здачі і заселення з реальними, а запланований переїзд і новосілля навіть при вдалих обставинах може відкластися на рік.

Інвестиції в житло

Різкі коливання національної валюти змусили багатьох звернутися до нерухомості як до способу зберегти, або навіть примножити накопичення. Тут не варто спокушатися привабливими цінами у старому фонді. Сьогодні споруди 60-80-х років вже вважаються застарілими, і надалі вони будуть лише дешевшати. Бажаючим заощадити розумніше буде придивитися до будівництва у віддалених, але перспективних районах, звіряючи недорогі варіанти з 5-10 річним планами міської забудови. Одночасно з розвитком комунікацій і транспортних мереж буде зростати і вартість таких об’єктів.

Квартира для здачі в оренду

Думки ріелторів щодо вибору квартири під здачу в оренду не єдині. Більшість фахівців вважає, що краще вкладатися в старий фонд у районах зі сформованою інфраструктурою – адже таке житло максимально швидко знаходить свого орендаря. Тут не надто важливий метраж і висота стель. Але деякі впевнені, що часи низької якості відходять у минуле. Тут важливо не перегнути палицю, вибираючи золоту середину – в іншому випадку можна вкластися в гетто, де під оренду будуть виставлені цілі під’їзди і корпуси.

Немає потреби в негайному заселенні

Якщо квартира купується для себе, але потреби в негайному заселенні немає, то ідеальним рішенням стане новобудова з вільним плануванням. Тут ви зможете планувати розташування спалень, продумати додаткові технічні приміщення, вибрати поверх. Оздоблювальні роботи будуть проходити одночасно по всьому будинку, і до моменту переїзду новоселів уже не будуть турбувати будівельні шуми від сусідів.

Автори та правова інформація

Коментувати