Стати власником нової квартири це велика радість та здійснення мрій. При цьому, вибір між новобудовою та вторинкою, це не просто вибір поверху чи виду з вікна, а складна графа в списку вагомих рішень.
На перший погляд, вибір не завжди стоїть як очевидний вибір між новим і старим, але вимагає глибшого підходу та ретельного врахування кожної деталі. Багато хто переконаний, що нове завжди краще, сучасніше, естетичніше та комфортніше. Проте, справжній вибір часто стає завданням з обмеженими термінами та фінансовими складнощами.
На передній план виходять аспекти, які визначають кінцеве рішення: вартість квадратного метра, умови іпотечного кредитування, терміни та нюанси оформлення власності, юридичний статус та можливі ризики. Лише при детальному аналізі та розумному врахуванні всіх цих факторів можна зробити вагомий та обдуманий вибір.
Що дешевше: вторинка чи новобудова
Вважається, що нове житло, яке ще будується, апріорі коштує дешевше готового. Покупці виступають співінвесторами, вклавшись на етапі котловану, вони отримують суттєву знижку.
Середньому по країні вартість квадратного метра в обох сегментах поступово вирівнюється, хоча вторинка все ще коштує дорожче.
Таке порушення правил легко пояснити. Як тільки забудовник оформляє свіжо-здані квартири у власність, нове житло стає вторинним. Хоча від моменту прийняття проходить зовсім короткий термін, оформлення угоди буде іншим.
Замість пайової участі або переуступки права вимоги продавець і покупець зможуть підписати звичайний договір купівлі-продажу нерухомості. Висока вартість таких затребуваних об’єктів і впливає на ринок, зрівнюючи статистику в обох сегментах.
Найдешевше обійдуться квадратні метри, які існують поки лише на папері – тут чекати доведеться не тільки оформлення власності, але і зведення стін, при цьому отримати тверді гарантії, що будівництво буде йти суворо за графіком і не завмре на будь-якому з етапів – неможливо. Можна лише покладатися на власну інтуїцію, і на позитивну історію обраного забудовника.
Іпотека: що вибрати при схваленому кредиті?
Переваги кредитних організацій очевидні і можуть легко схилити чашу терезів у бік новобудов. Перш за все, вигідно відрізняється процентна ставка – в даному випадку різниця складе від 0,5 до 1%. Враховуючи довгостроковість виплат по іпотеці, різниця всього в 1 відсоток підсумку виливається у велику суму.
Простіше пройде збір і розгляд документів від покупців потрібно надати тільки договір пайової участі з забудовником. Сама процедура схвалення виявиться швидшою – адже таких угод у акредитованого забудовника у вибраному банку буде чимало.
Позбавлений покупець і від ризиків зриву угоди при схваленої іпотеці – тут не буде ні декількох власників, один з яких раптово вирішить переграти, ні негативних рішень органів опіки. При великій кількості пропозицій продавець не обере іншого покупця, а терпляче дочекається всіх погоджень і схвалень.
При іпотечній купівлі на вторинному ринку позичальникові доведеться ретельно вивчати попередню історію покупки, пам’ятаючи про те, як не люблять банки угоди з неповнолітніми власниками часток.
Хоча ретельна перевірка банком всього ланцюжка попередніх власників страхує і самого покупця, не всі сумлінні продавці погодяться чекати фінального рішення і схвалення, і надавати необхідні додаткові документи. Дійсно вигідні варіанти цілком можуть піти до покупця з вільними грошима.
На відміну від звичайного продавця, представники забудовника зможуть грамотно і точно проконсультувати з питань іпотечної покупки при першому ж зверненні, спираючись на фактичний досвід співпраці з банком.
Юридичні ризики
За останні роки зроблено чимало зусиль, щоб юридично убезпечити покупців. Роки дикого ринку залишилися позаду, а сама процедура державної реєстрації угоди виключає велику частину можливих шахрайських схем. Але повністю гарантувати безпеку все ще неможливо.
Істотним мінусом вторинних квартир є довга історія володіння. Тут діє обов’язкове правило – якщо на одному з етапів продаж визнається нелегітимним, то і всі наступні передачі від власника до власника також виявляються недійсними. В результаті завжди страждає кінцевий власник.
Найбільший ризик несе перехід права за заповітом – довести, що інших претендентів на нерухоме майно не існує, неможливо. Найбільше покупці не люблять свіжу спадщину за заповітом, з підозрою ставляться до дарування, уникають варіантів, де фігурував договір ренти – адже все вищеперелічене можна оскаржити в суді.
Подібні ризики у випадку з новобудовами зведені до нуля, однак тут ховаються свої підводні камені. В основному, покупці страждають від двох бід – замороженого будівництва при нестачі фінансування і від непомічених проблем з документацією.
Якщо у раптових фінансових утрудненнях інвесторів вини покупця немає, а сумний досвід говорить про можливе руйнування навіть великих і раніше успішних забудовників, то в другому випадку причиною стає лінь або юридична безграмотність.
Вся документація повинна бути надана клієнтам на першу вимогу, а добросовісний продавець охоче і докладно розповість про всі отримані дозволи – від договору оренди або купівлі землі до останніх погоджень з державними інстанціями. Такі документи повинні бути викладені і на офіційному сайті об’єкта.
Найбільше страждають легковірні, і пайовики, піддавшись переконанням, що дозволи будуть оформлені заднім числом. На сьогоднішній день норми і вимоги дуже високі, і будь-які порушення у будівельній та дозвільній документації легко можуть стати приводом для заморожування об’єкта.
Державний контроль у цій галузі настільки сильний, що і успішне завершення будівництва не стане гарантією щасливого новосілля. Вже готові і заселені будівлі при грубих порушеннях і фальсифікаціях з паперами можуть бути визнані самобудом і знесені.
Що потрібно знати про новобудови
Високі стелі, просторі холи, сучасні оздоблювальні матеріали та міцні монолітні конструкції – всім цим приваблюють покупців нові будинки. Але це далеко не єдине, що слід знати про них. Від принад рекламного проспекту новоселам варто відокремлювати суворі і малокомфортні реалії.
1. Будівельний майданчик замість двору. При зведенні декількох черг або корпусів замість обіцяних газончиков і дитячих містечок під вікнами протягом кількох років можуть тривати будівельні роботи. Це слід враховувати покупцям першої черги великих житлових комплексів.
2. Багато вибирають нові будинки, щоб втілювати найсміливіші дизайнерські ідеї. Однак доводиться пам’ятати, що фантазія без кордонів можлива тільки в монолітних спорудах, цегляні і панельні будівлі потребують обов’язкового узгодження планованих перепланувань, а деякі їхні варіанти виявляться неможливими.
3. З оздобленням або без? Розмірковуючи, яку краще купити квартиру, вторинку або новобудову, не забувайте, що значна частина здається без обробки, і йдеться зовсім не про плитку або шпалери. Покупця в прямому сенсі зустрінуть голі бетонні стіни, підлоги і стелі.
Вкладення в доведення такої «коробки» до житлового виду потрібні значні, адже всі оздоблювальні роботи від проводки до штукатурки ляжуть на плечі новоселів.
В якому випадку можна купити новобудову, а в якому віддати перевагу вторинному житлу
Існують обставини, що йдуть всупереч нашим планам і мріям. При виборі багато чого буде залежати не стільки від об’єктивних плюсів і мінусів новобудов і вторинки, але і від наявних умов і можливостей покупця.
Необхідно терміново вселитися у квартиру
Яке житло краще купити, вторинку або новобудову якщо квартира потрібно вже сьогодні? Адже в цьому випадку час підтискає, фінансові можливістю обмежені, а люди і речі гостро потребують нового даху над головою. Якщо покупка стане єдиним житлом, від новобудови доведеться відмовитися. Дуже рідкісний об’єкт може похвалитися повним збігом зазначених термінів здачі і заселення з реальними, а запланований переїзд і новосілля навіть при вдалих обставинах може відкластися на рік.
Інвестиції в житло
Різкі коливання національної валюти змусили багатьох звернутися до нерухомості як до способу зберегти, або навіть примножити накопичення. Тут не варто спокушатися привабливими цінами у старому фонді.
Сьогодні споруди 60-80-х років вже вважаються застарілими, і надалі вони будуть лише дешевшати. Бажаючим заощадити розумніше буде придивитися до будівництва у віддалених, але перспективних районах, звіряючи недорогі варіанти з 5-10 річним планами міської забудови. Одночасно з розвитком комунікацій і транспортних мереж буде зростати і вартість таких об’єктів.
Квартира для здачі в оренду
Думки ріелторів щодо вибору квартири під здачу в оренду не єдині. Більшість фахівців вважає, що краще вкладатися в старий фонд у районах зі сформованою інфраструктурою – адже таке житло максимально швидко знаходить свого орендаря.
Немає потреби в негайному заселенні
Якщо квартира купується для себе, але потреби в негайному заселенні немає, то ідеальним рішенням стане новобудова з вільним плануванням. Тут ви зможете планувати розташування спалень, продумати додаткові технічні приміщення, вибрати поверх. Оздоблювальні роботи будуть проходити одночасно по всьому будинку, і до моменту переїзду новоселів уже не будуть турбувати будівельні шуми від сусідів.
