Як побудувати будинок недорого: параметри бюджетного будинку

Бажаючих втекти з великих міст стає все більше. Великі мегаполіси даремно вважаються універсальними районами для життя, смог, тіснява, жахливі краєвиди, ніяк не покращують фізичне та психічне здоров’я.

Важливо врахувати, що надлишком фінансів зараз страждають не всі, тож постає питання: як побудувати доступний за ціною будинок.

Вирішення цього завдання може лежати в плані створення простого, але функціонального житла. Замість того, щоб інвестувати в дорогі матеріали та дизайн, можна зосередитися на раціональному використанні простору та економному витрачанні коштів.

Хоча у приватному будинку доведеться самостійно турбуватися про господарство, і його утримання може бути трошки дорожче, ніж оплата комунальних послуг у міській квартирі, переваги здорового способу життя і наближення до природи важко переоцінити.

Адже, будучи власником невеликого саду чи городу з теплицею, можна не лише забезпечити себе свіжими продуктами, а й зробити індивідуальне житло власною прибутковою інвестицією.

Дешево і швидко

Приватний житловий будинок бюджетного цінового сегмента цілком може бути зручним, теплим, надійним. А якщо руки ростуть як треба і є бажання прикласти їх правильно, то і виглядати солідно. Однак побудувати будинок дешево це ще не все. Народу на Землі вже майже 7,5 млрд. і все прибуває.

Планета наша не гумова, тому розраховувати на те, що податки на нерухомість і орендна плата за землю з часом якось там зменшаться, було б просто наївно.

Отже, найдешевший будинок не обов’язково той, будівництво якого обійдеться дешевше: вибираючи матеріал для дому (див. далі), проект тощо, потрібно обов’язково тримати в розумі подальші експлуатаційні витрати. Особливо, якщо будівництво ведеться в кредит, починати віддавати який потрібно відразу ж.

Тобто, велике значення набуває термін від початку будівництва до готовності будинку до заселення: поки йде будівництво, буде не до вишукування додаткових доходів, а платити за колишнє житло треба і чергову кредитну виплату вийми та поклади.

Висновок очевидний: замисливши будуватися, насамперед прикидаємо – а скільки проїмо, поки будинок не буде готовий цілком? Цей момент може виявитися істотним навіть для досить досвідченого будівельника, якщо потрібно вирішити – будуватися своїми руками або доручити якийсь з етапів будівництва сумлінному підряднику з налагодженим виробництвом і добре оснащеному технічно.

Що є бюджетним будинком

Бюджетним будемо вважати будинок, будівництво якого до повної готовності (див. далі), але без опалювально-варочних і сантехнічних приладів обійдеться в 3000 грн. за 1 кв. м загальної площі або менше того. Будинок на 100 квадратів загальних в такому випадку обійдеться до 300 тис.гон. або близько $11 000 за сьогоднішнім курсом (2017 р.).

В певних місцевих умовах можливе здешевлення будівництва до 1000-2000 грн. за квадрат; якщо будуватися повністю своїми руками не поспішаючи тільки за свої, якщо є недороге колишнє житло, то можливо вкластися в 500 грн. за квадрат, але дешевше це вже фікція, хто б чого не обіцяв. Хороших підрядників на 1000 грн. за квадрат ще можна знайти, але під ключ, а на доведення будинку до повної готовності буде потрібно ще як мінімум стільки ж.

Примітка: наведені цифри, як і подальші в цій статті середні по Україні. Тут доречно згадати старовинний анекдот: пан обжирається м’ясом, селянину тільки на хліб вистачає. В середньому на двох вони їдять м’ясний пиріг.

Про поверховість

Проблему податків та земельної оренди можливо в значній мірі вирішити, по-перше, побудувавши будинок 2-поверховий, що дасть економію на платі за землю.

Певне упередження проти верхніх поверхів в індивідуальних будинках залишилося з радянських часів, коли будуватися приватним чином більш ніж в 1,5 поверхи було суворо заборонено. Будувати бюджетний 3 поверховий юудинок сенсу вже немає: на сходову клітку доведеться віддати дуже багато корисної площі, і посилити стіни 1-го поверху, що значно ускладнить і подовжить роботу. А в 2-поверхівці сходи на 2-й, спальний поверх можуть вести прямо з вітальні або передпокою/холу.

По-друге, податок на нерухомість можна також значно скоротити самому на цілком законній підставі, виконавши спальний напівповерх в вигляді мансарди. Схема фронтону каркасного житлового будинку з мансардною дана вище.

Будинки з мансардами не всім подобаються через гранчастість даху, але насправді вони економні і зручні, а в бюджетному будівництві не до вишуканих архітектурних рішень. Для бюджетного каркасного будинку (див. далі) мансарда практично єдина можливість збільшити його фактичну поверховість.

Етапи готовності будинку

Під етапом (стадією) готовності житлового будинку до заселення мається на увазі цілком закінчений цикл/комплекс будівельних робіт, після якого споруда може чекати початку наступного етапу деякий певний або невизначено довгий час. Технологічна перерва між етапами найчастіше необхідна, на усадку конструкцій попереднього циклу, але іноді (див. далі) неприпустимр чи можливр тільки в теплу суху пору року.

Роботи на наступному етапі будівництва можуть здійснюватися як самостійно, так і за підрядом від того ж або іншого підрядника незалежно від того, яким чином був виконаний попередній. Етапи доведення до готовності бюджетного житлового будинку такі:

Нуль, або нульовий цикл – фундамент закладений, набрав не менше 75% міцності і дав розрахункове осідання. Це найбільш відповідальний, складний і трудомісткий етап, на якому найчастіше виявляється доцільним найняти дослідну бригаду за підрядом. Техперерва перед слід. етапом необхідна у будь-якому випадку.

Коробка – стоять стіни з прорізами під вікна і двері, накриті дахом. Також зведені всередині несучі перегородки. Комунікації підведені, але поки заглушені. Обов’язкова техперерва потрібна тільки для важких (цегляних, кам’яних, бетонних) будівель, на їх власну усадку. У бюджетному будівництві етап коробки як такої найчастіше не виділяється, а для будинку з СІП-панелей взагалі виключається.

Під ключ, двері і вікна на місці, коробка устоялася. Будинок може перезимувати до декількох разів. Можливо, також настелені підлоги, але комунікації розведення, внутрішньої обробки і утеплення немає.

Повна – комунікації розведені, стаціонарні побутові прилади на місцях і готові до використання. Внутрішня обробка зроблена, але зовнішньої і утеплення може бути не передбачено умовами договору (див. нижче). Кухня, ванна і котельня/топкова повністю обладнані, можна готувати, митися, запускати котел і опалюватися. Залишається завезти і розставити меблі, постелити килими, розвісити штори, картини, розставити дрібнички та ін., щоб в будинку можна було жити – не тужити.

Про підрядників

Сумлінний підрядник, по-перше, повинен бути належним чином оформлений юридично – як ПП, ТОВ тощо; відповідно, повинен відразу ж, без нагадування, подавати замовнику пакет документів, що підтверджують держреєстрацію. Особливих ліцензій на звичайні будівельні роботи не потрібно, достатньо професійних посвідчень («корочок»; нині – карток) працівників-виконавців.

По-друге, замовнику повинен пропонуватися договір на папері. Оферта (публічна типова) або індивідуальна, неважливо, головне, там повинні бути чітко прописані права та обов’язки сторін. По-третє, там же повинен бути вказаний гарантійний строк на даний етап (етапи) робіт і умови дотримання гарантійних зобов’язань.

Хороші підрядники на «бюджетку» дають гарантію 2-5 років. Менше не можна. Більше по-совісті теж не можна, оскільки місцеві умови експлуатації будівлі можуть змінитися в гіршу сторону. Їх можна врахувати, застосувавши більш дорогі матеріали і технічні рішення, але це буде вже не бюджетне будівництво.

Про прибудови

В популярних джерелах і проспектах підрядників собі на думці можна зустріти рекомендації, супроводжувані ескізними (без прив’язки до місця) проектами: мовляв, спочатку будуємо будинок 6х9 зовсім дешево, а потім по мірі накопичення коштів добудовуємо до нього ще кімнати (вихідне планування дозволяє), поки дітям-онукам не залишиться величезний особняк. Такий підхід в корені невірний.

Будь-хто мало-мальськи знайомий з будівництвом, знає, що прибудова до існуючого житлової будови – складна і не завжди здійсненна технічна задача. Перше, старий фундамент вже цілком осів, а новий дасть розрахункову усадку тільки під вагою конструкції. Тобто, прибудову відразу не можна приєднувати наглухо до основної будови, потрібно чекати, чи не підуть тріщини, і закладати їх.

В інтернеті загальнодоступну інформацію про прибудови до існуючих будівель знайти важкувато; можете пошукати невелику, але розумну книжечку д-ра. техн. наук Ференца Сегі «Як уникнути помилок при будівництві індивідуального будинку».

Третє, навіть якщо будинок гумовий на карданному підвісі, дозволяти йому з року в рік колихатися і гойдатися в такт сезонних переміщень грунту неприпустимо. Під будинком, зведеним на правильно вибраному і закладеному фундаменті, утворюється свого роду віртуальна (невидима) тепла «яма», в якій ніколи не буває нижче нуля; відмостка навколо будинку розширює її в сторони.

Прибудова до будинку може порушити сталий тепловий баланс у несучому грунті, що загрожує аварійністю вже основної будівлі. Тому сумлінні підрядники однією з умов гарантії виставляють – ніяких неузгоджених з ними прибудов.

Гараж в будинку, або роль планування

Один із способів отримати недорогий щодо наявної житлової площі будинок для постійного проживання – побудувати будинок на загальному фундаменті з гаражем. Можливо це тільки для будинків з негорючих матеріалів; щодо бюджетних – піно – і газоблочніх, інакше пожежники не дадуть затвердити проект або узаконити самобуд.

Однак просто пристроювати гараж до будинку, як на мал., особливого сенсу немає, це майже нічого не дасть для економії витрат на будівництво та подальше утримання будинку.

В такому випадку плита перекриття гаража послужить підлогою полуторного поверху, цілком просторого. Коефіцієнт використання площі там не дуже, зате чимало зручностей:

Полуторна надбудова – не прибудова, яких-небудь особливих заходів для її спорудження не вимагається, тобто надбудуватися над гаражем можна і потім, у міру розростання сім’ї.

Сходи на полуторний поверх виходить невисокими і без особливих складнощів вписуються в існуючий хол.

У вестибюлі 1,5-го поверху під стелею чудово розміщується напірний бак автономного водопроводу; туди ж можна перенести гардеробну, збільшивши площу вітальні та санвузла.

Оскільки підлога спальні в деякій мірі підігрівається, у свою чергу, від гаража, її можна і в досить суворому кліматі зробити з французьким вікном. Одна стіна підвалу загальна з гаражем. Комунікації заведені, природно, в підвал. Тобто, з спальні в підвал може йти каналізаційний стояк, до якого нагорі підключені умивальник, душ і навіть джакузі.

Хід у підвал також внутрішній, через люк в холі або з гаража.

Фундамент і грунт

Вибираючи основу будинку або перевіряючи пропонований підрядником варіант, потрібно погоджуватися з геологією і механікою грунту в місці будівництва.

Несуча здатність і пучинистість

Масова маловитратна забудова можлива на грунті з несучою здатністю до 0,7 кг/кв. см, але тільки за результатами ретельних попередніх вишукувань по всій площі забудови з пристойним запасом по краях. Окремий надійний будинок досвідчений підрядчик може побудувати на среднепучинистому грунті з несучою здатністю 1,1-1,3 кг/кв. м. Самобудом можна займатися на ґрунті з нормальною несучою здатністю 1,7 кг/кв. см або вище.

НГП і грунтові води

Деякі потенційно бюджетні будинки неприпустимо зводити на незаглибленному фундаменті (див. далі). П’ятка (підошва) фундаменту повинна бути заглиблена нижче НГП не менш ніж на 0,6 м на середньоздимистих грунтах і не менше ніж на 0,3 м на слабо пучинистих і непучинистих. До рівня стояння ґрунтових вод підошва фундаменту не повинна діставати на 0,5 м або більше. Типові граничні для бюджетної забудови випадки: сухий супісок, НГП 1,5 м, стояння вод 2,5 м; заглиблення фундаменту 1,8-1,9 м. Або помірно зволожений підзол, НГП 1,2 м, стояння вод 3,5 м. Заглиблення фундаменту від 1,8 м.

А якщо пожежа?

Питання, з чого дешевше буде побудувати будинок в даному місці, потрібно вирішувати неодмінно з урахуванням пожежної небезпеки. Сподіваючись на краще, готуватися до гіршого – універсальний принцип, і шкідливість (або зговірливість) пожежників тут на п’ятому-сьомому місці після власної безпеки. Щодо можливої шкоди від пожежі властивості матеріалів для бюджетного будівництва діляться слід. чином:

Пожежобезпечність (це не антипод пожежонебезпеки) – наскільки важко даний матеріал підпалити і чи здатний він горіти поза вогнища загоряння. Фактично – чи можливо своєчасно виявлений осередок загоряння загасити підручними засобами без істотного збитку для конструкції будівлі.

Пожежостійкість – як довго матеріал здатний чинити опір вогню, не втрачаючи механічних властивостей до обвалення конструкції та/або не виділяючи отруйних газів. Фактично – скільки у вас є часу, якщо гасіння своїми силами неможливо, на те, щоб евакуюватися і винести майно. Наскільки, побувавши у вогні не менше 20 хв., матеріал відновлює свої властивості. Фактично – раптом коробка будинку повністю вигоріла, чи можливо знову облаштувати її під житло.

Матеріали

Ось і прийшла пора вибирати матеріал для дому бюджетної цінової категорії. Будинки з цегли, профбруса і оциліндрованої колоди камерної сушки з бюджетної категорії, на жаль, виключаються. У них маса достоїнств і порівняно небагато недоліків, але в цегляний будинок можна буде вселятися не раніше 3-го року від початку нуля: рік на усадку дорогого заглибленого фундаменту, рік на усадку коробки, і тільки тоді можна здавати під ключ, плюс час на внутрішню обробку. Крім того, за теперішніми цінами на енергоносії цегляному будинку необхідно дороге зовнішнє утеплення.

Примітка: будинки з арболіту (фібробетону), солом’яних блоків і т. п. не розглядаються, тому що їх надійність ще не підтверджена часом і налагодженої будівельної індустрії для їх спорудження немає.

Камерний профбрус і колода, просочені нешкідливими антисептиками і антипіренами, дороги самі по собі і вимагають для будівництва житлового будинку солідного теслярського досвіду. Будинки з них вважаються престижними; як наслідок, вартість робіт висока. Також в бюджетну категорію не вписуються збірно-щитові будинки: вони дуже швидко зводяться, але для їх побудови потрібен кваліфікований персонал та висока ступінь механізації робіт. З урахуванням таких обставин, вибір широко доступних матеріалів досить обмежений. Для порівняння вартості повністю готового будинку за одиницю (100%) можна взяти каркасний будинок з клеєного бруса і дошки звичайної повітряної сушки.

Каркасники і брусові

Загальні переваги каркасних і брусових будинків – мала чутливість до переміщень грунту, вони «грають» разом з ним. Тому будувати такі будинки можливо на незаглубленому стовпчастому фундаменті, самому простому і дешевому. Житловий каркасний/брусовий бюджетний будинок можливо побудувати також на слабкому грунті, заклавши під нього пальово-стрічковий фундамент. 2-поверховий каркасний будинок можна будувати без детально опрацьованого проекту, але в бюджетному будівництві ця проблема вирішується мансардою, див. вище.

Внутрішня обшивка і в брусовом, і в каркасному будинку можлива фанерою або негорючими матеріалами: ДСП, ОСП. Зовнішня обшивка з ОСП (орієнтовано стружкова плита OSB, Oriented Strand Board) додасть будинку додаткову жорсткість під вітром і стійкість до погодних умов. Штукатурка всередині там і там суха, гіпсокартоном (ГКЛ) по драні (15-20)х40 мм; обшивати ГКЛ без обрешітки не можна навіть абсолютно рівні стіни.

Конструкція дерев’яного каркасного будинку добре відома (на мал.). Без просочення біоцидами і антипіренами (яку можливо зробити самостійно) всі протипожежні якості таких будинків низькі, а пожежостійкість взагалі нульова, згоряють повністю. Пожежобезпечність і пожежостійкість можна підвищити до прийнятної (10-15 хв на евакуацію), якщо утеплення зробити ековатою (целюлозним утеплювачем).

Воно обійдеться приблизно на 25% дорожче, ніж мінватою, але ековата при нагріванні виділяє масу парів води, які затримують вогонь. Крім того, ековата не дає гнити деревині: до її складу входить антисептик – бура. Намокла ековата не спадаєтся і зберігає 75% утеплюючих якостей, а просохша повністю їх відновлює. Утеплення ековатою можливо ручним способом без досвіду; яке-небудь кріплення і обрешітка не потрібні. Гідро – і пароізоляція під ековату потрібні недорогі спрощені. Розрахунковий термін служби цільнодеревяного каркасного або брусового будинку з утепленням мінватою і без зовнішньої обшивки становить 25-40 років залежно від якості деревини і місцевих умов; те ж, при утепленні ековатою – до 70 і більше років.

Недорогий будинок на дачу каркасної конструкції розмірами прим. до 4х6 м можливо побудувати з одних лише дощок своїми руками без досвіду, як і брусовий повітряної сушки. Але якщо загальна площа будинку перевищує прим. 25 кв. м і/або кількість отворів в ньому більше 3-4, будувати повинен досвідчений тесля. У такому випадку каркас будинку потрібен з основними несучими елементами з бруса від 150х150 мм.

Перше, мати прорізи вікон і дверей у будинку, будь-який розмір якого перевищує 6 м, як потрапило не можна. Комп’ютерні програми тут мало допомагають: вводити в них вихідні дані і обирати метод розрахунку на основі власного досвіду. Комп’ютерної будівельної програми, яка б «робила все сама», поки немає.

Друге – в каркасному житловому/брусовом будинку повинні бути хоча б дві несучі перегородки. Їх розташування можна взяти з типового проекту, але правильно виконати з’єднання перегородок з зовнішніми стінами новачкові навряд чи буде під силу; особливо, якщо брусовий будинок.

У брусовом будинку, побудованому без досвіду, може виникнути проблема облицювання. Відбракувати при купівлі брус, сильно схильний до викривлення, здатний тільки дуже досвідчений фахівець. Якщо сезонний дачний будиночок расщелиться, біда невелика, щілини можна просто заткнути. У великому житловому будинку з расщелившимися стінами вдасться пережити 1-2 зими, витратившись багато на опалення, а потім він швидко піде до аварійності внаслідок ослаблення конструкції.

Будинки на сталевому тонкостінном каркасі можуть бути трохи дешевше цільнодерев’янних, але ця дешевизна удавана. Головне – пожежостійкість будинків на сталевому тонкостінном каркасі нульова: у полум’ї каркас миттєво (менш ніж за 3 хв) втрачає міцність, і будинок обрушується. Крім того, врахувати втому елементів складної тонкостінної конструкції дуже важко, і випадки раптового обвалення таких будинків без всякої видимої причини в світі не поодинокі. В цілому, заявлені виробниками терміни експлуатації в 100-120 років не витримуються, тому в ряді держав будувати на сталевому каркасі дозволено тільки нежитлові малі архітектурні форми.

СІП

Структурно ізольовані панелі (СІП, SIP, Structural Insulated Panel) це пиріг з плит фанери або ОСП з екструдованим пінополістиролом (ЕППС) або пінополіуретаном між ними. Для житлового будівництва придатні СІП з ОСП і пінополіуретану; СІП в наповнювачем з ЕППС у вогні виділяють величезну кількість отруйних газів.

Ці фундаменти дешеві, термін їх «дозрівання» укладається в теплий сезон, тому плитний фундамент під будинок із СІП можна замовляти/закладати з запасом під майбутні прибудови або ж під велику веранду. Зовнішня обробка будинку з СИП може бути будь-якою і виглядати він буде більш ніж пристойно.

Не менш важливо те, що СІП самі по собі відмінний теплоізолятор та додаткового утеплення будинку з них не потрібно. До недоліків СІП-будинків слід віднести необхідність вентиляційної системи, т. як стіни не дихають.

Піноблоки і газоблоки

Коробку піно/газоблочного будинку можна дуже недорого, займаючись будівництвом по вихідним, скласти з весни до кінця літа на клею, зовсім не будучи каменярем; перезимувати один раз вона зможе під дахом і загорнувшись плівкою. Техперерва на усадку коробки не потрібна.

Головні вороги піно/газоблочного будинку, по-перше, волога. Місця для випадання конденсату в його стінах предостатньо, а застарілий будинок з піно/газоблоків просушити важко і довго.

Тому в даному випадку необхідна повна (і недешева) пароізоляція і зовні, і всередині (там випаровування господарські і від дихання) і хороша зовнішня теплоізоляція, «не пускає» точку роси в стіни. Як наслідок – твердження, що будинок з піно/газоблоків дихає, це, м’яко кажучи, просто розмови. Хто в такому будинку жив, сперечатися навряд чи стане.

Фактично, єдиний засіб на 100% запобігти надмірне зволоження будинку з піно-/газоблоків в будь-яких умовах – вентильований фасад. Який діє чудово, але до будівництва аж ніяк не відноситься. Комфортні і навіть елітні будинки з піно/газоблоків можна будувати і будують, але в теплих краях і не в бюджетному сегменті.

Другий ворог піно/газоблочного будинку – природний знос бетону. Припустимо, він тоншає всього на 0,01 мм в рік. До оголення арматури у бетонній моноліті в такому випадку пройде 300-400 років, що в розрахунках звичайних будівель можна не враховувати.

Але перегородки між порами піно/газоблоків близько 1 мм, і запас їх міцності в 100% буде вичерпаний за 20-25 років, т. к. руйнування йде з 2-х сторін. Тому розрахунковий термін служби будинку з піноблоків або газоблоків до 60-100 років явно перебільшений. Підтвердження тому – масовий (і безуспішний) розпродаж вілл з газобетону в Іспанії навіть не за собівартістю мінус амортизація, а за скільки візьмуть. Забули, коли будували, про мікрознос блоків, і що тепер з усім цим робити?

Підводячи підсумки

Якщо виплата по іпотеці знизиться до 6-7%, то, можливо, на перше місце вийдуть збірно-щитові будинки. Поки ж будь-який з тих, до яких ми прийшли, при належному виконанні і зведенні у відповідних умовах здатний забезпечити комфортним проживанням 2 покоління. На більше від бюджетного будівництва краще не розраховувати.